Qu’attendre du marché immobilier en 2026 ?

immobilier loupe (Crédits: Adobe Stock)

L'année 2025 s'achève sur le constat d'une reprise encore timide, laissant le marché immobilier français dans une position de fragilité pour 2026. Entre une offre qui se raréfie, une demande contrainte par un climat politique instable et une confiance des ménages encore fragile, les perspectives du marché immobilier en France pour l'année prochaine demeurent incertaines.

Selon les dernières perspectives de Fitch Ratings, l'évolution des prix en France devrait osciller entre -1 % et +1 % en 2026. Toutefois, la seule analyse des prix ne suffit pas pour tenter de déterminer l'évolution du marché immobilier français en 2026.
Accès à la propriété, capacité du secteur neuf à sortir de sa crise face au dynamisme relatif de l'ancien, moral des investisseurs français, contexte économique et politique incertaine : focus sur ce qui devrait façonner le paysage immobilier de l'Hexagone en 2026.

Un contexte économique dégradé

Il est probable que le contexte économique continue de se dégrader en France en 2026, constituant ainsi un frein majeur à la relance du secteur immobilier.

La remontée progressive du taux de chômage paralyse d'une certaine façon la demande et réduit mécaniquement le nombre de ménages solvables tout en incitant les banques à une prudence accrue dans l'octroi de nouveaux prêts. D'après les chiffres de l'INSEE, le taux de chômage en France métropolitaine était de 7,3 % au T1 2025, 7,4 % au T2 2025, 7,5 % au T3 2025 et il devrait atteindre 7,8 % fin juin 2026.

Le moral des investisseurs est par ailleurs fortement influencé par un climat politique national particulièrement tendu, marqué par des incertitudes législatives et budgétaires qui nuisent à la visibilité nécessaire pour des projets immobiliers. À ces difficultés propres à la France s'ajoutent des facteurs externes qui créent un climat anxiogène.

On pensera notamment aux tensions géopolitiques, aux incertitudes commerciales et à une potentielle escalade des conflits en Ukraine ou au Moyen-Orient qui continuent de perturber les équilibres financiers et soutiennent une certaine volatilité sur les marchés.

Une reprise du marché de l'ancien

Malgré un contexte politico-économique complexe, le marché de l'ancien français a profité de conditions favorables en 2025, tournant la page de deux années de net ralentissement.

Après avoir touché un point bas à 845 000 transactions en 2024 à la suite d'un pic à 1,13 million de signatures en 2022, le secteur a retrouvé une dynamique positive. Il a notamment été porté par des conditions de crédit plus clémentes et une phase de correction des prix qui semble désormais achevée.

À la fin du troisième trimestre 2025, les Notaires de France recensaient déjà 921 000 ventes, soit une progression annuelle de près de 11 %. Cette tendance devrait porter le volume total aux alentours de 929 000 signatures d'ici la fin de l'année 2025, un niveau qui se rapproche des standards d'avant-crise.

Ce redémarrage s'accompagne d'un retour progressif de hausse des prix. Pour les appartements, la progression annuelle devrait s'établir autour de 2 % avec une hausse plus marquée en province comme en Île-de-France. La hausse des prix sur le marché des maisons reste plus modérée (1,2 %), mais suit la même trajectoire ascendante.

Faute d'une reprise durable sur le marché immobilier neuf, il est possible que les transactions sur le marché de l'ancien continuent d'augmenter en 2026 sauf dégradation majeure du contexte général.

Un marché du neuf qui s'effondre

À l'opposé de la dynamique de l'ancien, le marché du logement neuf s'enfonce dans une crise sans précédent, marquée par une chute brutale des volumes.

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les réservations dans le neuf ont plongé de 20 % au T3 2025, un niveau d'activité historiquement bas jamais observé depuis la création de leur observatoire en 2008. De plus, les mises en vente continuent de reculer, passant sous la barre symbolique des 10 000 unités sur le trimestre (-5,4 %).

La situation en amont n'incite guère à l'optimisme : les autorisations de construction ont de nouveau baissé en octobre 2025 (-5,8 % par rapport à septembre 2025), s'établissant à peine au-dessus de 31 000 unités d'après la SDES. Sur une année glissante, le nombre de constructions de logements autorisées est inférieur de 11 % à la moyenne des cinq dernières années.

Ce blocage structurel de la production de logements neufs crée un goulot d'étranglement qui empêche le renouvellement du parc immobilier français et accentue la tension sur l'ensemble du marché du logement. Cette situation devrait perdurer en 2026.

Des taux de crédit en légère hausse

Malgré un contexte économique incertain, les ménages privilégient des biens immédiatement disponibles, ce qui soutient l'immobilier ancien. Cette résilience pourrait toutefois s'accompagner d'une pression sur les prix en 2026.

En raison de l'effondrement du marché du neuf, la demande se reporte automatiquement sur le parc existant. Ce déséquilibre structurel entre une offre de plus en plus rare et une demande potentiellement soutenue devrait ainsi alimenter une hausse mécanique des prix l'année prochaine, en dépit d'un pouvoir d'achat immobilier toujours sous contrainte.

Du côté du financement, la tendance est à une légère remontée des taux de crédit. Après une phase de stabilisation début 2025, où les banques ont soutenu le marché, les conditions d'emprunt semblent repartir à la hausse. D'après L'Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immo aux particuliers était à 3,21 % en janvier 2025, 3,06 % en juin 2025 et 3,12 % en novembre 2025.

En 2026, deux forces potentiellement contraires devraient influencer le coût des prêts. D'un côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait maintenir ses taux directeurs autour de 2 %, apportant une certaine visibilité à l'échelle européenne. De l'autre, les tensions budgétaires et l'instabilité politique propres à la France pèsent sur l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État emprunte sur les marchés.
Comme ce dernier sert de référence aux banques pour fixer leurs propres taux, ces incertitudes locales risquent de renchérir le coût des crédits pour les particuliers et de durcir l'accès à la propriété dans l'Hexagone en 2026.